O cálculo do ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis deve ser feito para descobrir o vão do imposto a ser pago na transmissão de bens imobiliários .
Em março de 2022, o STJ – Superior Tribunal de Justiça, depois de anos de discussão em milhares de processos pelo país, decidiu qual é o critério a ser adotado para o cálculo do ITBI.
O que é ITBI?
Antes de saber mais sobre a definição dos critérios de cálculo do ITBI pelo STJ, é necessário saber o que essa sigla realmente significa. O Imposto sobre Transmissão de Bens Móveis, ou simplesmente ITBI, é, como o nome sugere, um imposto cobrado quando há transferência de um imóvel de uma pessoa física ou jurídica para outra pessoa física ou jurídica.
A existência desse imposto tem como justificativa o gasto público com saneamento básico, energia elétrica da rua, coleta de lixo frequente e outros serviços públicos.
A Constituição Federal estabelece que esse é um imposto municipal, ou seja, os contribuintes pagam esse tributo para a cidade onde estão os imóveis transferidos .
Qual eram as dúvidas discutidas nos Tribunais?
Para entender melhor a definição do STJ no cálculo desse imposto, é preciso entender quais as interpretações que eram dadas sobre a base de cálculo desse imposto.
Até então, os municípios vinham calculando o valor do ITBI a partir do “valor venal de referência” do imóvel, um índice criado por critério próprio de cada prefeitura, que nem sempre levava em conta a realidade, nem as condições atuais de venda dos imóveis. Na verdade, ninguém sabe explicar direito o critério das prefeituras para estabelecer o tal “valor venal de referência” .
Outro critério de cálculo do imposto levava em consideração o “valor venal”, outro índice criado pelo município, para atribuir um valor estimativo aos imóveis de cada cidade. O cálculo usado pelas prefeituras para determinar o valor venal varia de cidade para cidade, pois são levadas em conta a região em que os imóveis estão localizados, a destinação dos imóveis, entre outros critérios pouco esclarecidos.
Muito dificilmente, esse valor correspondia ao valor de mercado, ou seja, o valor pelo qual as pessoas efetivamente conseguem vender os imóveis. E é por isso que choveram ações judiciais discutindo esses critérios (ou mesmo a falta deles), porque, por exemplo, o contribuinte que conseguisse vender um imóvel por R$100 mil, era obrigado a pagar o ITBI sobre R$200 mil, se esse último fosse definido pela prefeitura como “valor venal” ou “valor venal de transferência”.
O amplo controle municipal fazia com que o cálculo para encontrar o valor do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis nunca fosse tarefa fácil. Muitos contribuintes tinham que agendar um horário na Prefeitura para pedir que o cálculo fosse feito por um fiscal. E você só consegue registrar a transferência de um imóvel de uma pessoa para a outra se pagar o ITBI.
O que o STJ definiu agora?
O STJ, em março de 2022, estabeleceu alguns critérios relativos ao cálculo do ITBI:
1- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel, transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU;
2- A base de cálculo do IPTU não pode ser utilizada como piso mínimo de tributação;
3- O valor que o contribuinte declarar como sendo o da compra e venda (ou da transferência) é presumidamente o valor de mercado;
4- Se a Prefeitura Municipal discordar, ela deve abrir um processo administrativo próprio para questionar o valor indicado pelo contribuinte;
5- O “valor venal de referência” não pode ser usado pelos municípios como base de cálculo do ITBI.
Assim, se antes, o cálculo era feito a partir do valor venal do imóvel, a partir desse entendimento definido pelo STJ, o valor do imposto deve tomar por base o da transação, ou seja, o valor de mercado, que pode ser até maior do que o valor venal.
O município de São Paulo ainda contesta essa decisão, porque entende que o cálculo desse imposto deve ser feito sobre o maior valor entre o da transação e o valor venal. O principal argumento do fisco paulistano é que deixar o contribuinte definir o valor da transação pode incentivar os fraudadores a declarar valor de venda menor, para pagar menos imposto.
A verdade é que todo esse processo de entender o cálculo do ITBI e o realizar pode ser meio difícil para quem não está acostumado com esse tipo de transação, por isso, é sempre benéfico ter um profissional qualificado ao seu lado para te auxiliar no que for preciso. Se esse for o seu caso, não deixe de conhecer o Rossetti Cleto Advogados, cujos profissionais estão preparados para auxiliar nessa questão.