O processo de implementação de um planejamento patrimonial envolve uma série de documentos, leis específicas, pagamentos de taxas e impostos. Isso sem deixar de mencionar a necessidade de um conhecimento básico sobre cada um dos temas complexos envolvidos. Um dos assuntos mais sensíveis quando falamos em holding familiar envolve o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Em 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que o ITBI incide na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas, mas a imunidade não alcança o valor do imóvel exceder o valor do capital social integralizado. O que isso quer dizer exatamente?
Neste artigo, vamos falar tudo sobre o ITBI e explicar como funciona a imunidade do ITBI na operação de integralização de bens ao capital social.
O que é ITBI?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado pelas prefeituras de quem faz a compra e venda (ou transfere) um imóvel de uma pessoa (física ou jurídica) para outra. Cada cidade possui uma lei específica para esse imposto e, por isso, é possível encontrar alterações de acordo com a legislação de cada uma das mais de 5.565 cidades do país.
Previsto por lei no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, o ITBI é exigido mesmo na compra de um imóvel. Caso o ITBI não seja pago, não é possível efetuar a efetiva transmissão da propriedade do imóvel para o novo dono. Dessa maneira, a matrícula do imóvel não é regularizada no cartório de imóveis.
Como funciona a imunidade de ITBI?
A Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso I, estabelece que o ITBI não incide “sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
A justificativa para a regra constitucional da imunidade do ITBI é a de facilitar o trânsito jurídico de bens, considerados os ganhos sociais e econômicos decorrentes do desenvolvimento nacional, que é um dos objetivos fundamentais da República.
Por sua vez, o Código Tributário Nacional, em seu artigo 37, estabelece que incide o imposto de transmissão de bens imóveis quando é efetuada a incorporação de bem imóvel ao patrimônio de pessoa jurídica que tenha como atividade preponderante a venda ou a locação de imóveis.
Requisitos para a imunidade tributária do ITBI
Constata-se, do texto constitucional, a existência de imunidade específica a ser observada pelos entes municipais no momento da exigência do citada imposto. O art. 156 da Constituição Federal expõe como causa de imunidade do ITBI os seguintes requisitos:
Não incide ITBI
Não incide ITBI quando o imóvel é transferido para uma pessoa jurídica para a integralização do capital social ou quando o imóvel é transmitido por motivo de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica. Todavia, para que a empresa faça jus à imunidade, não pode ter como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis, nem a locação e nem o arrendamento mercantil. A incidência do ITBI depende da realização de negócios imobiliários que abranjam mais da metade da renda operacional da pessoa jurídica, independentemente da atividade empresarial desenvolvida.
Não possuir receita operacional
O fato de a empresa não possuir receita operacional no período de análise não afasta o seu direito à imunidade do ITBI, uma vez que, se não há receita operacional, é evidente que não há falar em exercício pela empresa de atividade preponderante de transações com imóveis.
Por que o ITBI precisa ser pago?
O ITBI deve ser pago para que a situação da propriedade do imóvel seja regularizada. Essa regularização garante que o comprador tenha acesso aos serviços básicos como água, luz, coleta de lixo, rua asfaltada, entre outros. Além disso, o ITBI deve ser pago obrigatoriamente para oficializar a compra de uma propriedade imóvel. Ou seja, somente após o pagamento do ITBI a transferência da propriedade real do imóvel é feita; e o nome do novo proprietário vai para a matrícula do imóvel adquirido.
Quem deve pagar o ITBI?
O pagamento do ITBI é de responsabilidade do comprador. Para realizar o pagamento, é preciso apresentar na prefeitura o contrato de compra e venda, o comprovante dos valores e formulários obrigatórios. Em seguida, como mencionamos, a prefeitura emite a guia de recolhimento.
O momento do pagamento varia segundo cada município. Algumas prefeituras determinam que o ITBI seja pago na lavratura da escritura, em outras, imediatamente após o registro da escritura. Em geral, o prazo para o pagamento varia até 30 dias após a data do registro de compra e venda do imóvel.
Como é feito o cálculo do ITBI?
O cálculo ITBI é feito segundo o valor venal do imóvel. As prefeituras utilizam critérios como o tipo da propriedade imobiliária, a localização e o tamanho do imóvel. Tudo vai influenciar nessa quantia, inclusive alguns critérios políticos.
Para saber qual é o preço venal do seu imóvel, é só consultar o carnê do IPTU. No entanto, esse valor pode alternar entre os municípios devido à alíquota, que gira em torno de 1,5% e 5% nas cidades do país.
Algumas prefeituras criaram o chamado “valor venal de referência”, que é o que elas consideram o valor de mercado do imóvel, normalmente maior que o valor venal em si. Só que o que muitos não sabem é que esse critério para avaliar o valor do imóvel já foi afastado pelo STJ, conforme o Tema 1.113 (link aqui). Poucos questionam isso na Justiça, se comparado com a quantidade de operações imobiliárias realizadas todos os anos.
Lembre-se de que o pagamento do ITBI não pode ser cobrado mais de uma vez pela mesma operação! Esse imposto é pago somente no momento da transferência de bens.
Benefícios fiscais através do planejamento tributário
Há muitos benefícios fiscais que podem ser obtidos por uma holding familiar – destacamos a redução da carga tributária, o retorno de capital sob a forma de lucros e dividendos sem tributação, o aumento de alternativas de redução de gastos e a isenção fiscal prevista em lei, que pode reduzir o pagamento de tributos de cada um dos indivíduos.
Com o planejamento tributário da holding é possível conseguir a redução de tributos por meio da elisão fiscal, uma estratégia totalmente legal, proporcionada por incentivos fiscais e comumente utilizada no País. Esse procedimento promove a redução de incidência de impostos vinculados à holding familiar.
Se você deseja entender melhor as questões de imunidade do ITBI na constituição de holding e também sobre o pagamento do imposto ITCMD, o advogado Diogo Rossetti Cleto pode te ajudar!
Sócio do escritório de advocacia Rossetti Cleto Advogados, o advogado ministra cursos e palestras sobre holding familiar, esclarecendo dúvidas e auxiliando as burocracias desse modelo empresarial. Para mais informações sobre serviços, curso e o escritório, entre em contato via telefone (11) 2503-8006 ou mande um e-mail para diogo@rossetticleto.adv.br.
Então se eu abrir uma holding e integralizar o capital com imovel e ter a administração de bens proprios como atividade eu pago o ITBI pelos imoveis que eu integralizar. é isso ?
Bom dia. Pretendo abrir uma holding e integralizar o capital social com uma propriedade rural para arrendamento. Nesse caso há incidência do ITBI?
Não haverá incidencia de ITBI se vc botar só o cnae de Holding não financeira – não pode botar cnae ligada a operações de atividades imobiliarias.
Elenice, o requisito da imunidade do ITBI não tem a ver com o CNAE. Talvez você esteja fazendo esse comentário com base em sua observação prática da aparente falta de monitoramento do Fisco sobre CNAEs de Holdings, mas a verdade é que as prefeituras apuram os balanços após o triênio legal.
Perfeito Raul, como a atividade preponderante será o ramo de administração de imóveis da Holding, você estará sujeito a pagar o ITBI. A Prefeitura solicitará alguns documentos para averiguar esta situação e cobrará estes impostos de forma retroativa (data da constituição da Holding).
Prezado!!
Isso mesmo, a incidência do ITBI depende da realização de negócios imobiliários, se não houver a administração de imóveis, mas apenas a gestão de moradia familiar, não há incidência.
Como fica o ITBI quando o imóvel é explorado em parceria.?
Caso eu abra uma holding com cnae de serviço para escritório e na abertura integro os imóveis entendo que não haverá incidência do ITBI. Mais se depois eu alterar o contrato da empresa e passar a ter cnae para atividades imobiliárias eu pago o ITBI dos imóveis que estão na empresa?
Se a constituição da holding tiver como unico fim a participação societária, com a integralização de imoveis de uma familia sem nenhuma atividade operacional, haverá isenção de ITBI?
Bom dia.
E quando há a venda de um imóvel que está no capital social de uma Holding Patrimonial? Haverá a cobrança do ITBI nesse caso?
O objetivo da imunidade prevista no art. 156, §2º, da Constituição Federal é
facilitar e incentivar a atividade econômica e produtiva. Em vista disso,
a imunidade não incide nas hipóteses em que a transferência de bens a uma empresa não tenha por finalidade impulsionar a sua atividade econômica. Isso ocorre quando, por exemplo, a constituição da empresa, com a integralização do seu capital com imóveis, tem por finalidade apenas o planejamento patrimonial de uma família, ainda que a sociedade não tenha receita.
Posso fazer um instrumento particular de transferência do imóvel, deixando para mais tarde o registro de imóvel, é legal isso
Pode fazer, mas lembre-se que “quem não registra, não é dono”, ou seja, a propriedade real do imóvel só será transferida com a averbação do instrumento de compra e venda na matrícula do imóvel.
bom dia! excelente explicacao
Obrigado Edmilson!