O processo de implementação de um planejamento patrimonial envolve uma série de documentos, leis específicas, pagamentos de taxas e impostos. Isso sem deixar de mencionar a necessidade de um conhecimento básico sobre cada um dos temas complexos envolvidos. Um dos assuntos mais sensíveis quando falamos em holding familiar envolve o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Em 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que o ITBI incide na integralização de imóveis ao patrimônio de pessoas jurídicas, se o valor do imóvel exceder o valor do capital social integralizado. Mas o que isso quer dizer exatamente?
Neste artigo, vamos falar tudo sobre o ITBI e explicar como funciona a imunidade do ITBI na operação de integralização de bens ao capital social.
O que é ITBI?
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado pelas prefeituras de quem compra ou transfere um imóvel de uma pessoa (física ou jurídica) para outra. Cada cidade possui uma lei específica para esse imposto e, por isso, é possível encontrar alterações de acordo com a legislação de cada uma das 5.500 cidades do país.
Previsto por lei no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, o ITBI é exigido mesmo na compra de um imóvel na planta. Nessa situação, o tributo só é pago após a entrega do imóvel.
Em caso de não pagamento do imposto, não é possível efetuar a transmissão da propriedade do imóvel para o novo dono. Dessa maneira, a documentação não é regularizada no cartório de imóveis.
Como funciona a imunidade de ITBI?
A Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso I, estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
A justificativa para a regra constitucional da imunidade do ITBI é a de facilitar o trânsito jurídico de bens, considerados os ganhos sociais e econômicos decorrentes do desenvolvimento nacional, que é um dos objetivos fundamentais da República.
Por sua vez, o Código Tributário Nacional, em seu artigo 37, estabelece que incide o imposto de transmissão de bens imóveis quando é efetuada a incorporação de bem imóvel ao patrimônio de pessoa jurídica que tenha como atividade preponderante a venda ou a locação de imóveis.
Requisitos para a imunidade tributária do ITBI
Constata-se do texto constitucional a existência de imunidade específica a ser observada pelos entes municipais no momento da exigência do citada imposto. O art. 156 da Constituição Federal expõe como causa de imunidade do ITBI os seguintes requisitos:
Não incide ITBI
Não incide ITBI quando o imóvel é transferido para uma pessoa jurídica para a integralização do capital social ou quando o imóvel é transmitido por motivo de fusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica, como ocorre no presente caso. Todavia, para que a empresa faça jus à imunidade, não pode ter como atividade preponderante a compra e venda de bens imóveis, nem a locação e nem o arrendamento mercantil, o que geraria a incidência do tributo. A incidência do ITBI depende da realização de negócios imobiliários que abranjam mais da metade da renda operacional da pessoa jurídica, independentemente da atividade empresarial desenvolvida.
Não possuir receita operacional
O fato de a empresa não possuir receita operacional no período de análise não afasta o seu direito à imunidade do ITBI, uma vez que, se não há receita operacional, é evidente que não há falar em exercício pela empresa de atividade preponderante de transações com imóveis.
Por que o ITBI precisa ser pago?
O ITBI deve ser pago para que a situação do imóvel seja regularizada nos órgãos públicos. Essa regularização garante que o comprador tenha acesso aos serviços básicos como água, luz, coleta de lixo, rua asfaltada, entre outros.
Além disso, ele deve ser pago obrigatoriamente para oficializar a compra de uma propriedade imóvel. Ou seja, somente após o pagamento do ITBI a transferência é feita, e os documentos são liberados.
Quem deve pagar o ITBI?
O pagamento do ITBI é de responsabilidade do comprador. Para realizar o pagamento, é preciso apresentar na prefeitura o contrato de compra e venda, o comprovante dos valores e formulários obrigatórios. Em seguida, como mencionamos, a prefeitura emite a guia de recolhimento.
O momento do pagamento varia segundo cada município. Algumas prefeituras determinam que o ITBI seja pago na lavratura da escritura, em outras, imediatamente após o registro da escritura. Em geral, o prazo para o pagamento é de 30 dias após a data do registro de compra e venda do imóvel.
Como é feito o cálculo do ITBI?
O cálculo ITBI é feito segundo o valor venal do imóvel. As prefeituras utilizam critérios como o tipo da propriedade imobiliária, a localização e o tamanho do imóvel. Tudo vai influenciar nessa quantia, inclusive alguns critérios políticos.
Para saber qual é o preço venal do seu imóvel, é só consultar o carnê do IPTU. No entanto, esse valor pode alternar entre os municípios devido à alíquota, que gira em torno de 1,5% e 5% nas cidades do país.
Algumas prefeituras criaram o chamado “valor venal de referência”, que é o que elas consideram o valor de mercado do imóvel, normalmente maior que o valor venal em si. Só que o que muitos não sabem é que esse critério para avaliar o valor venal é ilegal. Poucos são os cidadãos que questionam isso na Justiça, se comparado com a quantidade de operações imobiliárias realizadas todos os anos.
A variação da alíquota depende também da forma de pagamento escolhida. Casas mais populares ou que sejam vinculadas a algum programa de subsídio ganham desconto no valor do ITBI, por exemplo. A soma do valor do ITBI pode ser feita de maneira própria ou no site da prefeitura da sua cidade.
Lembre-se de que o pagamento do ITBI não pode ser cobrado mais de uma vez pela mesma operação! Esse imposto é pago somente no momento da transferência de bens.
Benefícios fiscais através do planejamento tributário
Há muitos benefícios fiscais que podem ser obtidos por uma holding familiar – destacamos a redução da carga tributária, o retorno de capital sob a forma de lucros e dividendos sem tributação, o aumento de alternativas de redução de gastos e a isenção fiscal prevista em lei, que pode reduzir o pagamento de tributos de cada um dos indivíduos.
Com o planejamento tributário da holding é possível conseguir a redução de tributos por meio da elisão fiscal, uma estratégia totalmente legal, proporcionada por incentivos fiscais e comumente utilizada no País. Esse procedimento promove a redução de incidência de impostos vinculados à holding familiar.
Se você deseja entender melhor as questões de imunidade do ITBI na constituição de holding e também sobre o pagamento do imposto ITCMD, o advogado Diogo Rossetti Cleto pode te ajudar!
Sócio do escritório de advocacia Rossetti Cleto Advogados, o advogado ministra cursos e palestras sobre holding familiar, esclarecendo dúvidas e auxiliando as burocracias desse modelo empresarial. Para mais informações sobre serviços, curso e o escritório, entre em contato via telefone (11) 2503-8006 ou mande um e-mail para diogo@rossetticleto.adv.br.
Então se eu abrir uma holding e integralizar o capital com imovel e ter a administração de bens proprios como atividade eu pago o ITBI pelos imoveis que eu integralizar. é isso ?
Bom dia. Pretendo abrir uma holding e integralizar o capital social com uma propriedade rural para arrendamento. Nesse caso há incidência do ITBI?
Perfeito Raul, como a atividade preponderante será o ramo de administração de imóveis da Holding, você estará sujeito a pagar o ITBI. A Prefeitura solicitará alguns documentos para averiguar esta situação e cobrará estes impostos de forma retroativa (data da constituição da Holding).
Prezado!!
Isso mesmo, a incidência do ITBI depende da realização de negócios imobiliários, se não houver a administração de imóveis, mas apenas a gestão de moradia familiar, não há incidência.